Одобрено на заседании
Президиума Второго арбитражного
апелляционного суда
25.12.2007

ОБЗОР
судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда
по разрешению споров, связанных с применением
статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

1.1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом при условии, что постройка является недвижимым имуществом.

Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города, Управлению градостроительства и архитектуры Администрации города о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое строение - автогазозаправочный пункт.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, так как часть земельного участка истцом используется без установленных законом оснований, а также ввиду отсутствия положительного заключения Госстройнадзора, подтверждающего, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд, проверяя доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу, что самовольная постройка, являющаяся предметом спора, не является недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной нормы, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом имеющихся в деле доказательств.

Согласно техническому паспорту, объект, на которое просит признать право собственности истец, представляет собой здание служебно-вспомогательного пункта, два навеса (служебные постройки) и забор (металлическая сетка в бетонных столбах). Из акта обследования технического состояния здания служебно-вспомогательного пункта следует, что данное здание представляет собой вагончик, конструкция стен которого состоит из каркаса металлического профиля, обтянутого профилированным листом, фундамент состоит из бетонных блоков, подвальных помещений нет, полы деревянные.

При этом доказательств прочной связи данного вагончика с землей и невозможности перемещения спорной постройки без несоразмерного ущерба ее назначению в материалах дела не имеется.

Таким образом, спорное строение объектом недвижимости не является, а, следовательно, отсутствуют основания для признания права собственности на него как на самовольную постройку (дело № А31-4308/2006-17).

Аналогичные выводы были положены в основу судебных актов по делу № А82-11718/2006-35.

1.2. Нормы о самовольной постройке (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяются на самовольно реконструированные объекты недвижимости.

Закрытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд к Территориальной администрации муниципального района с иском о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии квартиры в многоквартирном доме и признании права собственности на самовольно возведенную пристройку по месту нахождения указанной квартиры.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что правовой режим нахождения земельного участка у Общества не определен, для признания за ним право собственности на самовольную постройку, возведенную на данном земельном участке, отсутствуют правовые основания

Апелляционный суд, анализируя доводы апелляционной жалобы, с учетом представленных в дело доказательств, установил, что в силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации фактически истцом произведена незаконная реконструкция, а не перепланировка помещения. Из материалов дела следует, что установленный законом порядок проведения реконструкции истцом не соблюден, что наряду с иными обстоятельствами (отсутствие вещных прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости), является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (дело № А82-4012/2006-35).

1.3. Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы к требованиям о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном виде

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту архитектуры и развития территории мэрии города, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Департаменту по управлению государственным имуществом Администрации области, государственному унитарному предприятию технической инвентаризации и учета недвижимости, Управлению земельных ресурсов мэрии с привлечением третьего лица открытого акционерного общества о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном виде в соответствии с техническим паспортом, признании права муниципальной собственности на нежилые помещения в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано, по мотиву отсутствия документов, свидетельствующих о согласовании переоборудований, перепланировок с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Проверяя доводы жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что в отношении требований истца о сохранении в перепланированном, переустроенном виде нежилых помещений в соответствии с техническим паспортом, в удовлетворении исковых требований отказано судом первой инстанции правомерно.

Истцом представлены доказательства того, что в вышеперечисленных помещениях им произведены переустройства и перепланировки, в частности, демонтаж сантехнического оборудования, демонтаж перегородок, выполнение перегородок с проемами, закладка и оборудование дверных и оконных проемов. При этом указанные виды переустройств и перепланировок относятся к изменению внутренней конфигурации помещения, без создания новых строений, сооружений или иного недвижимого имущества, к которому применимы положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла закона, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы к требованиям о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном виде (дело № А82-16548/2006-45).

1.4. Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы в случае признания права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Управление Федеральной регистрационной службы обратились в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу и Администрации муниципального округа о признании права собственности Российской Федерации и права оперативного управления УФРС на нежилые помещения 1-го этажа жилого дома, незавершенного строительством.

Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды при принятии решения исходили из того, что разрешение на строительство, акт приемки объекта в эксплуатацию жилого дома надлежащим образом не оформлены, материалами дела подтверждено самовольное перепроектирование, Постановление о вводе объекта в эксплуатацию отсутствует, а, следовательно, весь объект недвижимости является объектом незавершенным строительством.

Жилой дом возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство, поэтому в том виде, в каком он существует в настоящее время, обладает определенными в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаками самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования (дело № А82-3875/2006-35).

1.5. В порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

Открытое акционерное общество обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина в соответствии с данными технического паспорта, восстановленного на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г. с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

Проанализировав представленные в дело доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; отсутствуют заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая, что в порядке, предусмотренном статье 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело № А82-6588/2006-9).

•2. Обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку.

2.1. Письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города о возможности предоставления земельного участка не является доказательством, подтверждающим предоставление земельного участка в установленном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города о признании права собственности на самовольную постройку - здание, общей площадью 1201,4 кв. м.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на то, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, вступившей в силу с 01.09.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, тогда как заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка под самовольную постройку.

При этом ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города (далее - Комитет), которым Комитет считает возможным предоставить земельный участок, необходимый для эксплуатации здания после представления Обществу свидетельства о государственной регистрации права собственности на него, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку Комитет на момент рассмотрения спора судом первой инстанции не является лицом, осуществляющим распоряжение земельными участками и вопрос предоставления земельного участка не находился в его компетенции (дело № А31-3546/2006-10).

2.2. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Открытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольно возведенные строения пристройки.

Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

При принятии судебных актов суды обеих инстанций исходили из того, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены истцом в установленном порядке. На основании заявления истца, постановлением Администрации города указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Поскольку заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие наличие необходимых для признания права собственности на самовольную постройку прав на земельный участок, на котором она возведена, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности в силу ст. 222 ГК РФ (дело № А31-204/2007-10).

Аналогичные выводы были положены в основу судебных актов по делам №№ А31-8533/2006-20, А82-12078/2006-38, А82-12079/2006-38, А82-12080/2006-38, А82-12081/2006-38, А82-12082/2006-38, А82-12083/2006-38, А82-12084/2006-38, А82-12085/2006-38, А82-12086/2006-38, А82-12087/2006-38, А 82-14748/2006-38.

2.3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано при наличии доказательств ее расположения на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.

Государственное унитарное предприятие (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд с иском к Администрации муниципального района, Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управлению федеральной регистрационной службы, Администрации сельского поселения с требованиями признать право собственности как на самовольную постройку на следующие объекты: здание магазина (незавершенный строительством объект), здание зерносклада; пожарный водоем; здание насосной; здание весовой; пруд.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия у Предприятия актов государственной приемки в эксплуатацию объектов и доказательств наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на эти объекты у первоначального обладателя (Российской Федерации).

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в силе, указав, что, несмотря на том, что истцом представлено в материалы дела свидетельство о предоставлении Предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако он не доказал, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке. Кроме того, не представлено доказательства возведения объектов за счет собственных средств истца (дело № А28-7061/2006-379/25).

3. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3.1. Создание нового объекта недвижимости путем реконструкции не может быть осуществлено без получения соответствующего разрешения на строительство, наличие которого является необходимым условием для признания права собственности на указанный объект.

Общество с ограниченной ответственностью 1 (далее - Общество 1) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к Обществу с ограниченной ответственностью 2, Закрытому акционерному обществу, Администрации города с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный объект - здание многофункционального назначения с пристроем.

Решением Арбитражного суда Кировской области в удовлетворении исковых требований Общества 1 отказано по мотиву недоказанности наличия всей совокупности правовых и фактических оснований для признания за истцом права собственности на реконструированное здание.

Апелляционный суд, проверяя доводы апелляционной жалобы, указал, что согласно действующему законодательству реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки, а право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства подтверждаются исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).

Суд пришел к выводу, что сами по себе договоры со строительными организациями, обладающими лицензиями на осуществление строительных работ, и сам факт выполнения работ такими строительными организациями, не свидетельствуют о соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам (дело № А28-4205/2007-130/22).

К аналогичным выводам пришли суды при рассмотрении дела № А29-8067/2006-2э.

3.2. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии доказательств соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Администрации района, Департаменту архитектуры и развития территорий города, Комитету по управлению муниципальным имуществом с требованием о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. При вынесении решения суд указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя, поскольку самовольное строительство произведено с нарушениями, не позволяющими осуществить ввод строения в эксплуатацию в установленном порядке.

Апелляционный суд в своем постановлении поддержал решение суда первой инстанции и указал, что, предъявляя иск о признании права собственности на самовольное строение, истец должен был представить надлежащим образом составленные заключения компетентных органов о соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства, подтверждающие факт того, что возведённое строение соответствует градостроительной документации, не противоречит городским планам застройки микрорайона, не нарушает права и интересы граждан, проживающих в данном районе в части соблюдения санитарных и экологических требований.

Из отзывов ответчиком следует, что возведение самовольной постройки не соответствует разработанному и утвержденному в установленном законом порядке плану застройки квартала, поскольку попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий, кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие факт строительства без нарушения санитарных требований, а следовательно, ее возведение нарушает общественные интересы и градостроительные требования, что является основанием для сноса (дело № А82-10974/2006-17).

К аналогичным выводам пришли судебные инстанции при разрешении дела № А28-10542/2006-622/22 и отказали в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности.

4. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

4.1. Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки.

Администрация города обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю об обязании осуществить снос (полную разборку) незаконных строений: двухэтажного здания с закусочной (кафе) с пристройкой двух одноэтажных строений и одноэтажного строения с мансардой (кирпичного гаража на несколько автомобилей), возведенных на земельном участке площадью 600 кв.м., ранее предоставленном для строительства автостоянки.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции обязал ответчика осуществить снос (полную разборку) незаконных строений, поскольку объекты, выстроенные ответчиком на земельном участке, предоставленном под автомобильную стоянку, являются самовольными постройками, а в силу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Апелляционный суд, проверяя доводы апелляционной жалобы, также пришел к выводу, что заявителем жалобы не представлено доказательств того, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции право собственности на самовольную постройку признано за ним в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние, следовательно, объект недвижимости подлежит сносу.

4.2. Требования о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению, так как строительство объекта недвижимости согласовано с собственниками земли, на которой осуществлено строительство.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольных построек - двух капитальных надземных гаражей, расположенных на земельном участке истца.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал, что строительство спорной недвижимости осуществлено ответчиком на основании разрешения истца на использование земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что истцу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 857 квадратных метров, на смежном земельном участке ответчик возвел постройку - двухуровневое строение, на первом этаже которого расположена автостоянка, а на втором - гаражные боксы. Часть данной постройки находится на земельном участке истца.

При рассмотрении спора суды установил, что для строительства спорного объекта ответчик получил разрешение органа местного самоуправления на возведение постройки. Под строительство данного объекта недвижимости распоряжением администрации города выделен земельный участок площадью 1227 квадратных метров, а площадь участка смежного землепользователя (истца) определена в размере 733 квадратных метров. Согласно проекту границ, являющемуся приложением к распоряжению администрации города, часть земельного участка, ранее закрепленного за истцом, должна была отойти к ответчику. Именно на этой части земельного участка осуществлено строительство спорных гаражей.

Помимо указанного разрешения, ответчик перед строительством спорного объекта согласовал размещение автостоянки и спорных гаражей с руководителем истца, что подтверждается соответствующей записью на рабочем проекте.

Апелляционным судом решение суда первой инстанции оставлено без изменения в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, где установлено, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому принадлежит земельный участок, где она возведена. Из смысла приведенной нормы следует, что юридическое значение для рассматриваемого спора имеет вопрос получения разрешения собственника земли на строительство объекта недвижимости.

Из представленных доказательств следует, что строительство объекта недвижимости согласовано с собственниками земли, на которой осуществлено строительство (дело № А28-9571/2006-542/22).

5. При рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку суд руководствуется редакцией статьи 222 ГК РФ, действующей на момент обращения с иском в суд, а не на момент завершения строительства.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту по управлению государственным имуществом области, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мэрии города, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, к открытому акционерному обществу с привлечением третьего лица Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации и учета недвижимости о признании права собственности на объект недвижимости - самовольно возведенное нежилое здание литер А.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции при принятии решения исходил из того, что земельный участок под спорным объектом недвижимости находится у истца в субаренде, что, по мнению суда, не позволяет признать за истцом право собственности на самовольную постройку, возведенную на данном земельном участке.

При этом довод индивидуального предпринимателя о необходимости применения редакции ст. 222 ГК РФ, действовавшей до 01.09.2006, был отклонен по следующим основаниям.

В ст. 4 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым правовые акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. В порядке исключения действие закона может распространяться и на отношения, возникшие до введения его в действие, но только тогда, когда это прямо предусмотрено законом.

Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ принята Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон).

Согласно ст.13 Закон вступил в силу с 1 сентября 2006 года. Придание обратной силы его нормам не предусмотрено. Следовательно, при разрешении спора суду следует руководствоваться законом, действовавшим на момент обращения в суд (дело № А82-8513/2006-38).

25 декабря 2007 г.