«ОДОБРЕНО»
Президиумом
Второго арбитражного
апелляционного суда
27 декабря 2013 года
протокол № 7/13

1. Можно ли с момента подписания сторонами акта возврата арендованного имущества считать, что договор аренды прекращен (досрочно) и, как следствие, отсутствуют основания для начисления договорной неустойки¹?

Общий комментарий.
Для договора аренды характерно встречное исполнение обязательств, при котором после заключения договора арендодатель обязан предоставить имущество, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за весь период нахождения имущества в пользовании. При прекращении договора арендатор обязан возвратить, а арендодатель принять имущество (статьи 328, 606, 611, 614, 622).
Договор аренды совершается в письменной форме. Данное требование, поскольку иного положениями ГК РФ об аренде не установлено, означает составление и подписание сторонами одного документа или осуществление ими обмена необходимыми документами, а также допускает конклюдентные действия – выполнение одной стороной условий сделки, изложенных в письменном предложении другой стороны (статьи 154, 160, 434, 438, 609, 643 ГК РФ).
Такой же порядок оформления сделки действует и в случае расторжения договора аренды, в частности до окончания срока его действия по соглашению сторон (статья 452 ГК РФ).
Акт приема-передачи, как правило, составляется сторонами во исполнение договора аренды, а равно во исполнение соглашения о расторжении договора аренды как подтверждение факта возврата арендованного имущества от арендатора к арендодателю и прекращения арендных отношений (статья 622 ГК РФ).

Вариант ответа 1.
Закон для некоторых видов аренды (например, для транспортных средств) не предусматривает обязательного составления двух отдельных документов – соглашения о расторжении договора и акта возврата имущества, а потому воля сторон на досрочное прекращение аренды и подтверждение сторонами исполнения такого соглашения могут быть зафиксированы в одном общем документе.
Соответственно, если иного не следует из договора и взаимоотношений сторон, акт возврата имущества (например, транспортных средств), подписанный арендатором и арендодателем, свидетельствует о прекращении договора аренды, в том числе о его расторжении по соглашению сторон, вне зависимости от наличия такого соглашения в виде отдельного письменного документа.
При расторжении договора, поскольку в этом случае обязательства сторон прекращаются на будущее время (статья 452 ГК РФ), начисление договорной неустойки неправомерно.
Поэтому акт возврата имущества подтверждает расторжение договора аренды и после его подписания оснований для начисления договорной неустойки не имеется.

Вариант ответа 2.
Акт возврата имущества, по сути, фиксирует факт совершения сторонами взаимных действий, направленных на прекращение арендного пользования, и тем самым прекращает именно арендные отношения, заканчивается пользование имуществом, но сохраняют силу возникшие ранее обязательства, в частности по уплате арендной платы.
Соглашение о неустойке как о способе обеспечения исполнения денежного обязательства и мере ответственности при его неисполнении включается в договор как дополнительное обязательство. Правовое назначение такого соглашения состоит в том, что имущественные интересы кредитора в случае необоснованного удержания причитающихся ему денежных средств должником защищены посредством взимания дополнительной платы за пользование этими денежными средствами.
Как правило, основное и дополнительное обязательство взаимосвязаны, последнее следует судьбе первого.
Кроме того, досрочное расторжение договора аренды, как правило, инициируется одной из сторон. В том случае, если относительно такой инициативы не достигнуто и не подписано соответствующее соглашение, то расторжение договора осуществляется на основании статей 619 и 620 ГК РФ, то есть в судебном порядке.
В связи с этим, помимо акта возврата арендованного имущества, для того, чтобы считать договор аренды расторгнутым, необходимы подписанное сторонами соглашение о расторжении или судебное решение о расторжении, вынесенное по требованию арендодателя.
Таким образом, акт возврата имущества свидетельствует лишь о прекращении арендного пользования, а возникшее и не исполненное до его подписания денежное обязательство по внесению арендных платежей сохраняет силу, равно как и подлежащая начислению на него неустойка, до момента фактической оплаты задолженности по арендным платежам.

В судебной практике можно встретить оба варианта ответа.
Например, первый вариант ответа усматривается в следующих судебных актах:
ВАС РФ (постановление Президиума от 14.02.2006 № 9895/05 и от 18.05.2010 № 1059/10, определения от 29.04.2010 № 5548/10, от 09.11.2010 № 14575/10, от 10.06.2011 № 6494/11, от 22.11.2011 № 13707/11, от 01.02.2012 № 570/12),
ФАС Волго-Вятского округа (постановления от 16.06.2006 по делу №А43-42731/2005, от 13.10.2009 по делу А28-3886/2009, от 21.11.2011 по делу №А29-7770/2011),
ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 06.11.2012 по делу № А45-9248/2010),
ФАС Московского округа (постановления от 15.12.2006 по делу №А40-10592/06, от 24.05.2011 по делу №А40-124740/10, от 06.03.2013 по делу № А40-56682/12),
11 ААС (постановление от 26.01.2011 по делу № А55-18379/2010).

Второй вариант ответа отражен в следующих документах:
ВАС РФ (письмо от 30.01.1995 № С1-7/ОП-54, пункт 3; определение от 25.07.2008 № 9081/08),
ФАС Уральского округа (постановление от 27.06.2011 по делу №А47-8494/10),
13 ААС (постановление по делу № А56-46567/2008).
17 ААС (постановление по делу № А50-1607/2012).

2. Имеется ли коллизия между абзацем шестым пункта 9 и пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 ( в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 17)?
Можно ли в споре об освобождении в порядке статей 304 или 622 ГК РФ земельного участка, находящегося в публичной собственности, если сторона заявила о незаключенности договора аренды, который исполнялся, ссылаясь на неопределенность предмета аренды ввиду отсутствия кадастрового учета спорной части земельного участка, применять пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 17²?

Общий комментарий.
В абзаце шестом пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 17 разъяснено о недопустимости заключения договора аренды части земельного участка, находящегося в публичной собственности, без ее кадастрового учета;
В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 17, по сути, сторонам запрещено ссылаться на незаключенность или недействительность договора при отсутствии должной индивидуализации предмета аренды в том случае, если договор исполнялся и спор о ненадлежащем исполнении отсутствовал.

Вариант ответа 1.
Между положениями абзаца шестого пункта 9 и пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 17 коллизии не имеется, так как в них приведены разъяснения применительно к разным этапам правоотношений сторон по использованию чужого имущества. Пункт 9 касается момента заключения и, в частности, государственной регистрации сделки, а пункт 15 – момента ее исполнения и прекращения.
Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 17 подлежит применению в спорах об освобождении части земельного участка, находящейся в публичной собственности и не состоявшей на кадастровом учете, поскольку такие споры возникают уже на стадии прекращения правоотношений сторон.
Кроме того, в силу принципа свободы договора и правила об описании предмета аренды посредством указания данных, позволяющих определенно установить арендуемое имущество, отсутствие кадастрового учета части земельного участка не может служить достаточным основанием для аннулирования договора, по исполнению которого у сторон не возникали разногласия (статьи 421 и 607 ГК РФ).

Вариант ответа 2.
Между положениями абзаца шестого пункта 9 и пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 17 усматриваются противоречия в части вопроса о заключенности договора аренды части земельного участка, находящейся в публичной собственности, который сторонами исполнялся, поскольку положения абзаца шестого пункта 9 позволяют считать такой договор незаключенным, а положения пункта 15 – заключенным.
Вместе с тем пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 17 не может быть применен в споре, касающемся использования земли, находящейся в публичной собственности, в частности об освобождении земельного участка.
В силу принципа свободы договора усмотрение сторон по определению условий договора ограничено императивными правовыми нормами (статьи 421 и 422 ГК РФ). При аренде земли, находящейся в публичной собственности, усмотрение сторон ограничено необходимостью осуществления кадастрового учета, так как по смыслу положений главы 5 Земельного кодекса Российской Федерации заключению договора в любом случае предшествует обязательная процедура формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка. Соответственно, в отсутствие кадастрового учета части земельного участка договорные арендные отношения нельзя считать возникшими.

В судебной практике встречаются оба подхода к разрешению споров –
и по варианту ответа 1 (постановления ФАС Поволжского округа от 18.07.2013 № А55-22721/2012, 7ААС от 31.05.2013 № А02-1623/2012, 8ААС от 01.07.2013 № А75-9057/2012, 15 ААС от 05.09.2013 по делу № А53-32626/2012, 16ААС от 17.04.2013 № А63-3096/2011, 17 ААС от 13.06.2013 № А50-24330/2012);
и по варианту ответа 2 (постановления 2ААС от 21.03.2013 и ФАС ВВО от 29.07.2013 № А28-9233/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 10.04.2013 № А32-19683/2012).

¹ По материалам дел № А31-7177/2012, А31-7173/2012, А31-7174/2012
² По материалам дел № А28-11078/2012, А28-11656/2012, А28-11833/2012, А28-607/2013.