Допускается ли изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора в судебном порядке?

Общий комментарий.
На основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему земельного участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Из положений пункта 1, подпункта 1 и абзаца первого подпункта 2 пункта 2 статьи 450, пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ следует, что изменение вида использования арендуемого земельного участка невозможно без изменения договора аренды. При этом арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору и требованию арендатора.
Вместе с тем в судебной практике арбитражных судов встречаются два подхода к решению вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора в судебном порядке.

Вариант 1: нет, не допускается.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 по делу № А35-765/2012, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Такая позиция может трактоваться как исключающая возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка в судебном порядке без каких-либо изъятий¹.

Вариант 2: допускается по правилам пункта 4 статьи 451 ГК РФ².
Судебный порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка не исключен, поскольку пункт 4 статьи 451 ГК РФ допускает изменение договора по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды
Руководствуясь данной позицией, суды включают в предмет доказывания по делу вопрос о наличии таких обстоятельств.

¹ Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2016 по делу № А07-2497/2015, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу № А57-19248/201, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу № А07-2497/2015.
² Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу № А82-12353/2015, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.02.2015 по делу № А43-4295/2014.