Судебный спор возник в связи с возможностью неоднозначного толкования пункта 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170).

В частности, в этом пункте указано, что входные двери в подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).

Таким образом, речевая конструкция не позволяла сделать однозначный вывод о том, к какой части предложения относится фраза «и у жителей близлежащей квартиры».

Соответственно появился вопрос о том, в каком случае ключи должны храниться у жителей: только когда первый комплект хранится в обслуживающей организации либо в обоих случаях (когда ключи есть и в обслуживающей организации, и в ОДС).

Управляющая организация из Ярославской области сочла, что если ключи хранятся в аварийно-диспетчерской службе, то жителям их передавать не надо.

Департамент государственного жилищного надзора Ярославской области пришел к иному заключению и выдал управляющей организации предписание с требованием устранить нарушение жилищного законодательства: организовать место хранения ключей от подвала в близлежащей к подвалу квартире и разместить на дверном полотне подвального помещения соответствующую информацию.

Оспаривая выданное предписание, управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Ярославской области. Суд признал ее доводы обоснованными и отменил предписание административного органа.

Второй арбитражный апелляционный суд истолковал пункт 4.1.14 Правил № 170 иначе, сделав следующий вывод: «Использованный в конструкции данной нормы разделительный союз „или“ предполагает возможность выбора места хранения ключей: ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда. Вместе с тем соединительный союз „и“ перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае».

Арбитражный суд Волго-Вятского округа согласился с позицией Второго арбитражного апелляционного суда. Как указал суд кассационной инстанции, передача ключей на хранение в круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу не исключают обязанности управляющей организации по обеспечению места хранения ключей от подвального помещения многоквартирного дома у жителей близлежащей к подвальному помещению квартиры.

С текстами судебных актов по делу № А82-20265/2021 можно ознакомиться в информационной системе «Картотека арбитражных дел» (ссылка в нижней части сайта Второго арбитражного апелляционного суда).